青岛楼市当前的逻辑，都是因为房价上涨引发的一系列连锁反应导致政策监管越来越严进一步备案价导致价格倒挂从而助推大家抢房新房备案价上不去开发商想办法变相涨价，最终导致了市场乱象丛生。
今年“4.18”进一步调控后，成了二手房市场的分水岭，5月份成交量环比骤降38.8%，价格也开始松动。
但由于价格倒挂，新房刚需盘依然一房难求，尤其是红岛、西海岸西区新盘，不是茶水费，就是高首付，刚需。
由于胶州、即墨、平度、莱西至今没有限购，随着市区需求外溢，投资客开始转移，房价上涨压力凸显，但过去两年一暴涨的胶州，开始暗藏着极大的风险。
可以预见的是，在供给量短期难以跟上的情况下，市内的新房只要有价差倒挂，依然会受到追捧，一是地段好，二是供给少，购房者买到就赚到的套利心理难以避免，这种现象直到价差消失才会没人去抢。
所以樱桃认为，青岛未来一到两年的径，大概率会出现分化的现象，一个城市内，中心和远郊，因为地段的不同，就是两重天。
与大部分二线年下半年才启动行情，到2017年3月，很多区域单价上涨3000-5000元/平米。
2017年3月15日青岛出台限购政策后，越限越涨的心理，让市场更加疯狂，跳涨毁约、彻夜认筹、夜间开盘、秒光售罄、抢房大战、全款优先、地王、销售，7800元/平米的天价装修......
新盘以李沧区刚需大盘中南世纪城为例，此盘在2011年10月时就卖到8600元/平米，2012年最低降到6500元/平米，一直到2016年6月才回到8800元/平米，五年时间价格都保持稳定，2016年下半年行情启动后，9月开始涨价到1.2万/平米，2017年8月涨到1.45万，2018年1月涨到1.85万/平米，两年时间翻倍，把过去五年时间没涨的都补回来了。
此轮青岛最先上涨的是宜居区李沧区，翻倍有余，接着是市南，富人区，新房4.5-9万/平米不等，市北属于老贫民区，城市面貌及规划老旧，老破旧涨的慢，黄岛去年3月开始涨，现在基本消停了。胶州今年开始暴涨，远郊涨的最晚，资金最后才会轮动到不限购的外围，莱西、平度。
2017年5月，青岛出台限价政策，房价不得高于去年均价最高月份价格，对于涨幅明显过高且不接受价格指导的项目，房管部门可暂缓办理《商品房预售许可证》。
2017年青岛二手房成交近7万套，金三银四为全年最热，限购出台后，市场快速降温，二手房市场一直涨到2017年6月份才平稳，12月份峰会消息落实后，二手房再次起飞，一直到今年4月调控升级再次平息，相比去年5月份，期间房价又上涨了30%左右，目前二手房均价在2.5万/平米左右。
整个2017年，限购，限贷，限价，限地价竞房价等，青岛几乎是以每个月一个政策的节奏，接二连三的调控举措不下十条，调控的本意当然是希望能够稳定市场，但效果却不如人意，市场的疯狂已经让人失去。
原因有多方面，一是过去五年市场被调控，需求压抑太久，一旦爆发后，买涨不买跌的心理，价格会惯性往上冲；二是成交旺盛，库存去化太快，供给量短期又跟不上；三是全国货币仍处于一个宽松的周期，利率水平低，资金无处可去；四是青岛调控也不算太严格，二套首付只要四成，并没有把投资资金完全赶出市场。
2017年，青岛新建商品住宅延续2016年的行情，依旧供不应求，价格上涨明显，供应1219万平米，成交1628万平米（15万套），成交均价10870元/平米，同比上涨20.82%，当然这只是均价，主城区个盘显然不止这个涨幅。
限价导致新房与二手房价格倒挂，价差越大，申购者越多，中签率越低，比如我踩盘的崂山区两个盘，一个中联依山伴城，今年4月份开盘2.3万/平米带精装，附近二手房价格在3万左右，而且很少放盘，存在7千的价差。另一个青铁华润城，销售人员告诉我，去年底开八百多套，高层2.8万/平米，小高层3.2万/平米，一分钟就抢光了。我查了下，周边二手房3.3万，有5千的价差，两条地铁线交汇处，也很好。
尤其是红岛和西海岸这两个开发区刚需盘倒挂严重。比如5月开盘的凭海临风，开盘均价9980元/平米，项目一期二手房15500-17500元/平米，倒挂六七千一平米，房源764套，报名人数有一万出头。
有开发商向我透露，在峰会之前，红岛开发区住宅很少公开出售，背后的真实原因，就是预售价格被严控，开发商不愿意公开卖，为了提高利润，只想另外收茶水费，房子都转移到中介手里，售楼处不透露开盘信息，并说无房可售，其实在中介手里卖。
有几个盘，售价在12000-16000元左右，都是刚需盘。开发商原来想将楼盘转给中介。要求交好处费10万至40万不等，首付比例50%。
但高新区的盘都要求高首付，最快和最大程度的回款，有粉丝跟我说，比如有的楼盘是1.3万/平米，含3k的装修费，但装修费要全交不能贷款，合下来首付需要六七成以上，云樾晓院1.3万每平的房子，100平米也要求100万的首付。
另一个开发商向我爆料，红岛高新区的所有楼盘，虽然是摇号，依然要茶水费，10-15万不等，房子都在中介手里。
一位报名中欧国际城的粉丝告诉我，之前中介说要10万茶水费，后来西安事件后，担心选不到房，就直接找了置业顾问，摇号选房，所以不需要茶水费，单价1.35万/平米，置业顾问让他提供80万的资产证明，要求开盘当天选上房就得交80万以上首付，当天交完。首套4-6成首付款，利率上浮30%；60%及以上首付款 利率上浮20%。可以搜索并关注我的微信号：樱桃大房子，获取我所有的分析报告和投资。
2018年4月18日青岛限购再次升级，本地户籍最多购买2套房，原来可买3套，外地人有社保限购1套，新房二手房限售2年变5年。
据青岛万科内部人士跟我说，调控后的最大变化是，本地投资客最后的也被堵死，但新盘刚需盘还是很好卖，开盘就秒光，豪宅价格太高，限购者、观望者多。对高端改善楼盘有很大影响，因为高端改善人群很多已经拥有2套住宅了，没有资格再买，这也是一个很重要的因素。
这一次调控，成了二手房市场的分水岭。二手房成交量骤减，根据青岛网上房地产数据统计，5月份青岛二手房共成交5299套，环比4月份下降38.8%。价格也出现了微妙变化。
青岛理强地产总经理告诉我，4月18日青岛调控升级政策后，咨询买房的电话都少了三分之一，和同行之间交流都反映说新政后那半个月，买家明显减少，出来看房子的更是少了许多，但很多卖家认为峰会后房价还要涨，不管能不能卖掉，先挂个高价再说，一方面买家少了，一方面卖家报价高，想要买卖双方达成交易，可想而知难度有多大。
如今新政过去两个多月，由于看房者稀少的原因，凡是诚意出售的卖家，在价格上“咬”的不那么死了，房价上有了松动的空间；也有的房源即使报价偏低，看房者也不如以前那么多了，日前市北区某封闭小区新出来了一套87平的房源，卖家急着用钱，低于市面价30多万出售……要是在三四月份，这样的房子在当天就被人“抢”走了，但在当前这个市场，看房的客户并不是太多……
他判断，买卖双方在二手房市场上整处于一个“博弈”的状态，而峰会前的二手房价格已在5月份达到顶点；而峰会前的最佳售房时机已经过去。
这几乎是所有一二线城市的共同特点，新房因为限价，存在套利空间后，二手房市场只能降价，向新房价格靠拢，尤其是新房占主导的市场。
成都就是典型，成都的新房二手房倒挂特别严重，大家都想买新房卖二手房套利，今年5月份调控升级之后，二手房就卖不动了。
青岛的二手房价格只要翻倍，再加上价格倒挂，调控升级作为催化剂后，基本上就意味着二手房行情走到头了。
一位青岛粉丝问我，她在青岛有两套房，2017年买的地铁上盖物业，华润某盘，3万买进，现在将近4万一平，自住世博园的房子 ，2011年买入现在翻了四番，老公想把现在自住房高位套现，等两年低点再买入，之前炒作青岛，是因为峰会，会开完了可能会跌，如同厦门。
其实不管有没有峰会，青岛2016年之后都会涨，这是二线城市的共同命理，因为随着政策的放松，房地产周期的启动，资金的流动，就该轮到它涨了。
而跌不跌，也不是由峰会是否结束来决定，根据其他城市的经验来看，没有大会的城市，没涨完还是照涨不误，翻倍了，涨完了，自然就该调整了。
杭州2016年9月召开G20峰会之前，2011-2016年楼市已经调整了五年，当时放眼一二线，杭州已成为价值洼地，原本杭州房价就启动在即，其实没有G20，杭州房价马上也必定要起飞，只不过G20让杭州更加瞩目，全国人民突然发现在上海周边还有一个房价这么便宜的城市，G20连导火索都算不上，还不如地王的杭州房价上涨效应。
而厦门的2017年9月金砖会议后，房价下跌，也不是因为开了会后，没有炒作概念就跌，厦门房价仅次于北上深，排名全国第四贵，已经下跌20%，上海深圳也处于横盘中，厦门没有理由不调整。
上合峰会，青岛经过半年的筹备，花费几十亿的市政建设投入，道翻新、楼体亮化、景观设置、安保升级……青岛在城市面貌上有了改观,但是对经济上的带动作用可能还要时间体现。
峰会结束后，商务部确认全国首个上合经贸合作示范区落地青岛，建设一带一桥头堡，打造连接中东亚的经贸枢纽，这些需要依赖机场高铁港口的建设，随着董家港的投入使用，将成为东北亚最大的海港，青岛的港口地位进一步提升。但这些都不是一朝一夕就能产生经济效益的事，短期对楼市的促进作用没有影响。
反而是此前峰会概念留给大家的印记太深，因为418调控的效果开始显露，因此峰会成了看得见的转折点。
B粉丝反映，峰会前卖家一个劲抬价，成交量不大。峰会过后，有卖家看形势不对，开始下调价格，以峰会召开为转折点，形成了峰值。
C粉丝说，微信里几个青岛的中介，但凡卖市区房子的，近期几乎都写些低于市场价几十万之类，昨天看到一个江苏学区房单价不到五万，房东自降十多万，真是划算，但需要全款，有一套房想置换但没法卖，谁让青岛限售五年呢！对准刚需来说太伤人了。
由于胶州、即墨、平度、莱西目前依然没有限购，随着市区限购，需求外溢，投资客已向这四个区域转移，未来还存在继续炒作的空间，也就有上涨的压力。
即墨已经限价，我不知道其他区限价没有，如果限价了有控制价格还好点，如果没有，可能更容易疯狂。
2017年，青岛土地市场共计成交各类商住用地230，合12645.14亩，842万平米，土地出让金417亿元。与2016年相比，成交面积多出了347.03亩，成交金额大涨60%。
从这个土地出让的图中，就可以看出2018年下半年到2019年新盘供给量的分布，胶州、胶南、高新、城阳区，未来潜在新项目多。
尤其是胶州，今年3月份已经发文稳定市场预期，就提到了单胶州市今年内将有60盘推货，近400万方的商品房供应量！胶州的价格已经涨了很多，从2016年到现在，翻倍有余，特别是今年，后来追上，突击补涨，这种远郊，供给量多，价格涨幅过大，已经虚高，回调起来首当其冲，要特别小心，胶州不宜再参与，限售五年，周期太长，纸上财富，进去了出不来。
以忠观悦府为例，房天下的价格显示，2015年12月-2016年8月，高层均价才4700元/平米，然后上涨，2017年10月，涨到9000元/平米，2018年5月，高层又涨到1.3万/平米，两年时间，暴涨了近3倍！太狠了！这个涨幅，合肥“全球第一”的帽子必须礼让给胶州！
绿城紫薇作为胶州的标杆，2015年7500元/平米，当时购房者都认为价格太贵，现在回头来看，当时是不是白菜价呢？
截至去年12月，青岛的商品住宅去化周期是8.5个月，今年1-5月，青岛住宅成交又是690万平米，目前的去化周期更短了，预计在四五个月。
2018年上半年仍处于补库存阶段，2017年土地供应高峰起步于下半年，11、12月占比近半，按照拿地最快半年入市的速度计算，预计供应加大最快在2018年第四季度才能出现。
由于存量及供给量不足，因此2018年房价仍有上涨的压力，主城区（市南、市北、崂山、李沧、高新区）供给少，郊区是土地供应主力，因此主城区的房价必然会更加坚挺，外围区后期因供给量大，等涨完之后，回调的压力自然也会更大。
去年12月青岛国土局正式公布了2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划，2017年为800公顷，2018年765公顷，2019年为765公顷，三年合计2330公顷，未来住宅用地供量趋于平稳。
我查了前面的住宅用地供应计划，2016年是1022公顷，2015年1127公顷.。所以相比之下，2017、2018、2019的土地供给量相比之前两年是下降的。
未来两年，土地供给量没有明显的增加，特别是市内很少有土地出让，所以未来我们依旧会看到，市内的房子只要有价差倒挂，都会受欢迎，比如市南，市北，崂山，李沧，高新区，一是地段好，二是供给少，大家都认为买到就赚到，套利的心理难以避免。
可以预见的是，由于价差倒挂，刚需盘太好卖，未来一段时间内，青岛新房长时间内依然会是卖方市场，由开发商一方占主导，也就是市场由开发商定规则，由开发商说了算，比如要求高首付，变相的茶水费这些不公平交易还会存在，这个只能靠购房者举报，由加强监管了。
远郊因为我没有去踩盘，不知道倒挂情况，但越偏远的地段，只要等房价翻倍之后，一旦没有了套利空间，市场必然进入下滑阶段，其他一二线先行调整的城市都是如此，同一个城市内，开始出现内部分化。
调整开始后，只有那些跟二手房有价差，有套利空间的新房才趋之若鹜，没有价差的新房也会遭冷落，比如南京、苏州、合肥，北上深、厦门，都是如此。可以搜索并关注我的微信号：樱桃大房子，获取我所有的分析报告和投资。
青岛是较早的沿海城市之一，在2016年，其P就已破万亿，是北方城市中，继和天津之后第三个破万亿的城市。
青岛2017年的经济总量及人均可支配收入均位居城市群首位，2017年末的常住人口数量达到929万，2017年青岛的经济增速为7.5%，超过了省内平均值。
但相比武汉、杭州、成都这些同类二线城市的经济增速还是要差一些，青岛这些年的存在感和知名度也没那么高，因为青岛的明星企业青啤，海尔，海信，澳柯玛，双星，青钢，早已成为过去式。
比如青岛的基建和轨道交通建设明显较为落后，跟武汉、杭州相比，地铁建设落后了好多年，青岛的地图本身非常散落，从青岛到黄岛随随便便就是几十公里，出行非常不便。
由于地理上的劣势，以及产业上并不具备特色，青岛很难吸引省外人才，只对山东本省的人有吸引力，所以它的竞争对手只有济南，就好比厦门和福州，沈阳和大连的关系一样。
青岛上万亿的经济总量，还有7.5%的增速，而且不论是人口，经济总量，居民可支配收入上，各种指标都要高于济南。所以相对而言，比山东的三四线有更多资金和人口支撑。
青岛限购后，有很多人开始向周边城市转移投资，希望我的粉丝不要被套死在那些没有未来没有前途的城市。
前几年，山东工业企业在加杠杆中，连环、债务高企，最后崩盘，大量的天信、齐星、辉山集团，如果温州一样，拖累了山东经济发展。
这几年山东主要靠投资在拉动经济增长，但那些三四线城市，东营、泰安、枣庄、，P只有六七个点的增长，明显偏低了，他们的潜力又能有多大呢？房价上涨很大程度上依靠棚改推动，棚改一旦完成，或者货币化安置一旦改变成实物安置，原来的房价上涨径可能就要提前终止，这点不得不防。
克尔瑞针对去年青岛的购房者群体做过一个研究报告，青岛的本地客户占比为70%，外地客户占比30%，与长三角地区的投资型城市接近；而在济南客群中，本地客户的占比达到84%，与青岛相差14个百分点，其客户结构更加偏向于依靠本地内生需求型城市。
青岛外地客户占比虽然高达三成，但其中仍以省内客户为主，其中来自的客户占比高达7%，由于距离青岛比距离济南更近，且青岛的整体经济、房地产市场均比济南更好，所以的客户往高能级城市发展的时候青岛更加受到青睐，济南客户中仅有1%来自。此外青岛的外来客户中，、济南、济宁、、占比分别在4%至2%之间，且、济宁等城市均距离济南更近，但这些城市的客户更愿意前往青岛购房而不是在更近的济南购房。
这些城市房价上涨后，卖掉去青岛买房的趋势不会变，谁能提前套现去青岛或者济南，比留在三四线，从长远来说，资产升值会有利。
大家可以搜索并关注我的微信号：樱桃大房子（ID:ytdfz8），获取我所有分析和投资。
樱桃大房子， 专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产涨跌短周期，不唯空，不唯多，只唯实。