棚户区既是当前经济形势下新的经济增长点，又是关系民生福祉的重要建设工程；既是激活相关产业的重要抓手，又是新型城镇化的有机组成部分。目前，一些难度较小的项目已经完成，留下的项目大多市场化运作空间小，融资方案设计难度增加。因而，在今年4月份召开的国务院会议上，李克强总理要求必须抓住资金保障这个“牛鼻子”。棚改实践已经反复证明：配合棚改方案做好融资解决方案设计是棚户区项目成功的根本保障。
首先，政策优惠要用好用足。近年，、国务院对棚户区工作高度重视，多次召开会议，不断出台新政策。到目前，已经形成了棚户区有关政策的完整体系。一是棚户区相关土地政策。比如，土地出让金的返还与补贴、棚改土地应先安排、棚改项目用地行政审批简化以及允许通过划拨方式供地等等。二是棚户区有关税费政策。比如，棚户区安置住房税收优惠政策，棚户区项目免征行政事业性收费和性基金，企业参与统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区、林区棚户区、垦区危房的，对企业用于符合条件的支出，准予在企业所得税前扣除等。三是配套设施的政策优惠。比如要求电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至安置小区，适当减免入网、管网增容等经营性收费。四是棚改有关金融政策。比如，《国家发展委办公厅关于企券融资支持棚户区有关问题的通知》，凡是承担棚户区项目建设任务的企业，均可申请发行企券用于棚户区项目建设；再如，鼓励社会资本通过直接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区项目建设，并申请发行企券。与此同时，发展委还鼓励企业发行“债贷组合”专项债券用于棚户区项目建设。能否用足这些政策直接关系到项目实施的每一个环节，也关系到项目本身的现金流，进而关系到融资的成本和项目本身的吸引力。棚改融资方案的设计者要充分理解和把握棚改政策，并将其用于融资方案细节的设计。
其次，充分发挥资源协调作用。要正确认识我国的基本国情，通过充分发挥的协调与资源动员能力，设计一个科学可行的棚户区方案，为棚户区项目配置优势资源，为棚户区的相关审批提供便利。由于棚改项目涉及到众多的利益主体，需要做好组织协调，不仅协调各级平台的关系，还要协调各级之间的关系；不仅要与棚户区居民进行充分沟通，还要与潜在的投资者做好沟通。在项目融资方案设计方面，还需要利用自身优势进行增信安排，在一些融资方案创新案例中，扮演者极其重要的角色。在动员社会资本方案，的影响力难以替代。因此，《关于加快棚户区工作的意见》中提出棚户区实行省级负总责，市县人民是棚户区工作的责任主体，要明确部门责任和具体措施，扎实做好棚户区的组织工作。
第三，利用市场化的融资手段融资工具进行大胆的创新。目前，除国家开发银行提供开发性金融支持之外，棚户区资金来源、融资工具、融资模式、融资结构的创新层出不穷。就资金来源而言，商业银行资金、保险资金、民间资金均可称为棚改项目的资金来源；就融资工具而言，贷款、债券、中期票据、私募债、项目收益票据、信托计划、资管计划等均可以为棚改项目发挥作用。就融资模式与结构看，各类资产证券化、委托代建方式、债贷组合方式均已经出现。因而，姐妹互换一家亲棚户区融资方案的设计要充分考虑目前市场的形势，在合规的前提下，大胆尝试针对各类资金来源的各种融资安排。
第四，充分考虑棚改方案整体的可行性。棚户区项目金融解决方案本身就是棚改方案一个重要的组成部分，融资方案应该结合棚改方案量身定做，两者的设计要相互配合。设计金融解决方案过程中要认真考察、评估棚改方案的可行性。一是要运用工程项目投资管理的有关理论，充分考察棚户区、形成棚户区的原因、棚户区居民特点、棚户区居民经济来源情况，充分考虑棚户区的历史和现状。二是要考察新建住房的选址、项目实施主体的工作经验、资质，项目可行性研究、土地、规划、环评及其审批情况，充分考察安置小区建筑面积、容积率与结构、物业管理、配套设施情况，充分考察评估项目建设进度安排或建设方案，认真研读、评估项目书。三是考察评估项目拆迁安置方案。认真考察评估拆迁计划、拆迁补偿安置方案、项目拆迁居民的摸底调查情况、社会风险稳定评估情况、棚户区房屋评估、拆迁措施等。四是认真评与棚改区居民的沟通方案。考察期详细的公示内容、安排、及对群众意见的处置预案。五是考察整个棚户区项目是否与城市建设、提升城市功能结合起来；考察棚户区项目是否与产业转型结合起来，考察棚户区是否与解决就业问题结合起来。六是考察、评估棚改项目的项目管理方案。考察、评估整个项目的进度管理、质量管理、风险管理安排是否合规、有效。
第五，着力做好资金测算。针对每一个棚户区项目，运用解剖麻雀的方式，详细测算每一个阶段、每一项资金需求量，做出详尽的现金流分析。详细测算资本金需求，结合地方财政预算情况，分析其可信性；详细测算建安成本，做出严谨的工程预算；详细测算拆迁成本及补偿资金额；详细测算各个阶段的管理费用和人工成本；如果棚改项目配有市场化运作的配套建设，对其成本和收益也要分别作出详细测算。
第六，运用市场化的手段实现项目资金的平衡。为了增加棚改项目的吸引力，国家允许在项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分收益。根据这一思，合理设计项目建设模式，从便利居民生活、改善城市和形象的方面，适度增加商业性开发内容。
第七，可以让金融机构参与融资方案的设计。从目前实践看，国开行在各地参与了众多的棚改项目，在实践中，针对不同地区的财政情况、不同的项目特点，形成了不同的融资模式，积累了丰富的经验。其他金融机构也在各自的专营领域具有专长。因而，金融机构的参与能够处理好融资方案一些容易被人忽视的细节，从而确保融资方案的可行性。
要抓住资金这个“牛鼻子”，就必须在充分调研、充分沟通的基础上，做好项目融资方案的精细化设计。
首先，财政铺底资金的注入。棚户区是政策性很强的民生工程，财政补助资金是启动项目的关键。按照，城市和国有工矿棚户区项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的。这部分资金必须由地方财政来解决。这就需要地方财政部门拓宽财政资金来源，设立棚户区专项资金，用于辖区棚改项目的启动。
其次，项目建设资金。目前可能的来源：一是国家开发银行贷款。从以往的融资情况看，国家开发银行在棚户区过程中发挥至关重要的作用，成为融资的主力银行。国开行的资金的来源包括发行金融债、专项债，目前探讨成立政策性住房金融机构的方式进行融资。业内也在讨论在住房金融组建过程中，盘活住房公积金，将其可运营部分用于支持棚户区。二是通过棚改债、棚改中票、项目收益票据来解决。目前，国家政策层面对发行此类证券较为支持，例如，在国家发改委下发的《关于企券融资支持棚户区有关问题的通知》文件中指出，棚户区项目可发行并使用不超过项目总投资70%的企券资金，鼓励有条件的市、县对棚户区项目给予债券贴息。对发行此类证券用于棚改项目，有关部门将优先办理核准手续，加快审批速度。三是鼓励民营企业及其他各类社会资本积极参与棚改项目。通过PPP模式（公私合营）或者委托代建方式参与棚改项目是目前较为通行的方式。四是通过REITs或资产证券化模式融资。即由信托公司针对全市或全省的保障房为标的资产，发行信托计划或资产支持证券，由国开行、大型央企、保险资金等认购并在在交易市场流转。投资者的收益为同期保障房租赁市场所获得的收益，差价由进行补贴。筹集到的资金由平台统一管理，用于棚改项目。五是发行私募债融资。由指定或设立的投融资平台为发债主体，由主承销商代理承销，面向特定投资者筹资，用于棚改项目。六是其他市场化筹资手段。联合贷款、银团贷款、城市开发基金、市政债、资产管理计划、债权投资计划、债贷组合和投贷结合等多种融资方式均可使用。实践中，一些公益性强、项目自身收益差的项目，主要靠财政资金为还款来源的项目,也可以采用回购的模式,即通过招标的方式从市场上回购商品房,或者委托市场主体进行建设。如采用这种方案，则相当于将建设过程外包给了市场主体。总之，要根据项目的总体建设方案、资本金数量及到位情况、项目融资主体及其财务情况、条件、融资成本、建设周期、还款方式可行性等条件，确定具体的融资方案。
第三，项目建设过程中的流动资金。对于项目建设过程中的流动资金需求，可由商业银行予以配套，这里需要的资源，提供商业银行认可的抵质押物。当然，在补偿资金与安置房价格有差额时，商业银行也可以提供按揭贷款服务。此外，根据政策中央财政对棚改项目有一定的补贴，也可纳入流动资金使用计划。
第四，尽可能敲定资金的到位时间。尽可能充分考虑各类因素，做好融资的准备工作。与各方充分沟通，敲定资金到位时间。根据工程进度,设置详尽的时间节点,依次控制资金的到位时间。尽可能使用出资意向书、投资承诺、贷款承诺、备忘录等明确各方资金的到位时间。
第五，详尽的资金使用计划。不仅要明确每一个阶段每一项的支出计划，更重要的是明确资金使用的管理流程。建立棚户区资金专项账户，委托商业银行进行账户管理。管理部门通过凭证查验，通过与监理部门的审签，确保严格按照进度付款，防止挪用。
第六，做好还款计划。可信的还款计划是融资方案的必要组成部分。选择融资方案和工具时，还款计划也是一个重要的考虑因素。需要充分考虑地方的财政情况及项目自身产生的现金流情况，在测算的基础上，做好还款安排，建立偿债准备金制度。
第七，融资的风险控制。一方面，要严格控制棚改项目风险，只有棚改项目运作规范，才能棚改资金运营的安全性。要配合整个项目的质量管理、进度管理、人员管理、风险管理，做好项目资金的管理。另一方面，建立棚户区资金的风险控制机制。建立地方债务预警阈值，建立棚户区风险分担机制。引入外部审计，做到项目进行到哪里，审计就跟进到哪里（本文发表在当代金融家2015年第1期，衷心感谢编者的修改！）。
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