继我们长三角地区、中部湖南、西部贵州房地产市场调研后，我们再次向山东出发，通过到访山东的三四线城市泰安、烟台、威海以及其下辖县区，全方位探究棚改货币化对市场的影响、最新市场情况以及下半年市场可能会发生的变化。
从本次调研的山东三四线 年开始当地房地产市场普遍稳步上升，18 年以来市场加速上行，当前处于历史较热状态，整体呈现出库存低位、去化高企特点。从到访的项目来看，18 年以来认筹推盘比基本上在3：1 左右，去化方面，大部分项目都能实现开盘当日去化在80%以上，甚至部分热点楼盘出现了单日售罄。基于可售资源历史低位、改善性需求旺盛以及成本推动房价上涨预期较强，项目销售人员普遍认为下半年市场仍将呈现稳中有升格局。
到访山东三四线 年来成交面积逐年提升，然而土地供给持续缩量，供需关系不断收紧，从而推动房价、地价从17 年开始进入上行通道，尤其18年以来更是出现跳增，同时去化周期处于历史较低水平。分城市来看，泰安、烟台、威海18 年销售均价分别为7,500 元/平米、10,000 元/平米、10,000 元/平米，分别较17 年增长16%、36%、38%，涨幅分别较17 年提升15pct、25pct、28pct；同期地价涨幅更大，部分热点区域如泰安高新区地价同比涨幅达150%，即便五线城市文登，地价同比涨幅也达67%。
从我们到访的项目来看，市区改善型客户是主流，占比普遍在80%左右，拆迁户占比较17 年有所回落；而城市周边区县，拆迁户占比有所提升，并且周边乡镇客户占比持续提升，如文登区目前周边乡镇客户占比近30%，较17 年提升10pct。在首付比率方面，到访项目普遍全款比率普遍在20%左右，部分改善型项目如金地澜悦，其住宅类产品全款比率达40%。在还贷周期上，10-20年为三四线城市主流，部分保守客户还贷周期仅5 年左右。高全款比率、适度还款周期预示未来三四线城市仍有一定加杠杆空间，延续成交热度。
高能级城市棚改力度虽有所减弱，但供需紧张关系下市场依旧火热，从到访的泰安来看，市区拆迁户占比有所下降，但周边区县拆迁户占比明显提升，棚改力度下沉推动部分县城成交向好。此外，和之前棚改对需求端的拉动不同，18年开始棚改影响在部分城市已向供给侧倾斜，如烟台市，18 年计划棚改开工同比+85%，由于拆迁任务重，当地新增土地供给基本由拆迁地块转换而来。为保障任务顺利完成，积极引入资金充裕的龙头房企介入拆迁，以规避施工期停工风险。此外由于龙头房企能给予更优补贴和安置条件，并且村集体可以股权方式参与项目开发后能获取更高溢价，动迁村更愿意和龙头房企合作。龙头房企通过拆迁方式拿地顺畅，从而推动拿地集中度进一步提高。
通过今年以来在长三角、中部省份、山东区域的草根调研发现三四线城市需求仍较旺盛，去化周期已处于历史较低水平，结合一二线供需关系仍偏紧，下半年市场热度或将持续。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
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